Pajak Properti
Kalkulator BPHTB — Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Kalkulator lanjutan untuk keputusan yang lebih spesifik
Metodologi dan sumber pada halaman ini tetap dapat dibaca siapa pun. Menjalankan perhitungan pajak, material, atau kesiapan PBG tersedia mulai paket Home Plus karena hasilnya memakai aturan berversi dan pemeliharaan data khusus.
Paket Free tetap mencakup kalkulator kemampuan bangun, biaya bangun, dan renovasi.
Apa yang dihitung kalkulator ini
BPHTB adalah biaya besar yang paling sering luput dari anggaran membeli tanah. Ia bukan bagian dari harga transaksi, jatuh tempo pada saat perolehan hak, dan besarannya cukup untuk mengubah rencana orang yang sudah menghitung uang mukanya sampai rupiah terakhir.
Kalkulator ini memberi perkiraan awal dari nilai perolehan, lokasi, dan jenis perolehannya. Karena tarif dan nilai perolehan tidak kena pajaknya ditetapkan peraturan daerah, kalkulator ini bekerja per kabupaten/kota — bukan dengan satu angka nasional.
Untuk wilayah yang rule set-nya sudah direview, sistem memilih tarif dan NPOPTKP resmi berdasarkan lokasi serta tanggal perolehan. Wilayah lain tetap meminta parameter dari Perda, Bapenda, atau PPAT dan tidak diberi angka tebakan.
Apa itu BPHTB dan kenapa besarannya berbeda antardaerah
Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan dikenakan atas perolehan hak — perpindahan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada seseorang atau suatu badan. Perolehan itu bisa berupa jual beli, tukar menukar, hibah, waris, pemasukan dalam perseroan, pemberian hak baru, dan bentuk lain yang diatur.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah menjadi payung pengaturannya, termasuk batas atas tarif dan batas bawah nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak. Penetapan besaran yang berlaku dilakukan melalui peraturan daerah masing-masing kabupaten/kota.
Akibatnya, dua transaksi dengan nilai sama di dua kabupaten yang bersebelahan bisa menghasilkan kewajiban yang berbeda. DKI Jakarta, Makassar, Surabaya, Balikpapan, Medan, Kota Bandung, dan Kota Bekasi sudah memakai rule set resmi otomatis; wilayah lain meminta tarif dan NPOPTKP yang Anda verifikasi lalu memeriksa batas UU 1/2022.
Hal lain yang perlu diketahui sejak awal: dasar pengenaan tidak selalu diambil dari harga transaksi. Ketentuan mengatur perbandingan dengan nilai jual objek pajak, dan kantor pajak daerah dapat memakai nilai yang berbeda dari nilai yang tertulis pada akta.
Data yang perlu Anda siapkan
- Lokasi objek (kabupaten/kota)
- Menentukan rule set daerah yang berlaku. DKI Jakarta, Makassar, Surabaya, Balikpapan, Medan, Kota Bandung, dan Kota Bekasi sudah dapat dipilih otomatis; wilayah lain tetap memerlukan parameter dari ketentuan daerah.
- Jenis perolehan hak
- Jual beli, hibah, waris, tukar menukar, atau bentuk perolehan lain. Beberapa jenis perolehan memiliki ketentuan pengurang yang berbeda.
- Nilai perolehan
- Nilai transaksi atau nilai pasar objek yang diperoleh, sesuai jenis perolehannya.
- Nilai jual objek pajak, bila diketahui
- Diambil dari surat pemberitahuan pajak terutang. Ketentuan mengatur perbandingan antara nilai perolehan dan nilai jual objek pajak dalam menentukan dasar pengenaan.
- Tanggal perolehan atau tanggal transaksi
- Menentukan versi peraturan daerah mana yang berlaku, karena tarif dan nilai pengurangnya berubah mengikuti perda yang berlaku saat itu.
- Hubungan para pihak, untuk waris dan hibah
- Perolehan karena waris atau hibah dalam hubungan keluarga tertentu memiliki ketentuan pengurang tersendiri di sebagian daerah.
Cara perhitungannya bekerja
Masukkan parameter daerah yang berlaku
Salin tarif dan NPOPTKP dari Perda, Bapenda, atau PPAT untuk kabupaten/kota dan tanggal transaksi Anda. Sistem memeriksa batas atas tarif serta batas bawah NPOPTKP menurut UU 1/2022.
Tentukan dasar pengenaan
Dasar pengenaan ditentukan dari nilai perolehan dan nilai jual objek pajak sesuai ketentuan yang berlaku untuk jenis perolehan tersebut.
Kurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak daerah
Nilai pengurang yang berlaku di daerah tersebut dikurangkan dari dasar pengenaan. Besaran pengurang ini berbeda antardaerah dan untuk perolehan karena waris di sebagian daerah berbeda lagi.
Terapkan tarif daerah
Tarif daerah yang Anda masukkan diterapkan atas dasar pengenaan setelah dikurangi NPOPTKP, menghasilkan perkiraan kewajiban.
Tampilkan jejak input dan catatan verifikasi
Hasil mencatat lokasi, tanggal perhitungan, parameter yang Anda masukkan, dan pengingat untuk mencocokkannya dengan Perda, Bapenda, atau PPAT setempat.
Yang ditunjukkan hasilnya, dan yang tidak
Ditunjukkan hasilnya
- Perkiraan BPHTB untuk lokasi, jenis perolehan, dan nilai yang Anda masukkan.
- Dasar pengenaan yang dipakai dan bagaimana dasar itu ditentukan.
- NPOPTKP daerah yang Anda masukkan dan pengaruhnya terhadap dasar pengenaan.
- Tarif daerah yang Anda masukkan, dengan catatan sumber yang perlu diverifikasi.
- Catatan untuk memverifikasi ke Bapenda atau PPAT setempat sebelum transaksi.
- Versi aturan yang dipakai dan tanggal perhitungan, sehingga hasil lama tetap dapat ditelusuri.
Tidak ditunjukkan hasilnya
- Bukan penetapan resmi. Besaran yang harus dibayar ditetapkan pemerintah daerah, dan nilai yang mereka pakai dapat berbeda dari nilai yang Anda masukkan.
- Tidak menilai apakah nilai perolehan yang Anda cantumkan akan diterima sebagai dasar pengenaan.
- Tidak menghitung pajak penghasilan atas pengalihan hak yang menjadi kewajiban pihak penjual.
- Tidak menghitung biaya jasa PPAT, biaya balik nama, pengecekan sertifikat, maupun biaya notaris.
- Tidak memperhitungkan keringanan, pengurangan, atau pembebasan yang mungkin tersedia di daerah Anda.
- Bukan pengganti konsultasi dengan PPAT, Bapenda, atau konsultan pajak.
Dasar acuan
- UU No. 1 Tahun 2022 — Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah
- Payung pengaturan pajak daerah, termasuk bea perolehan hak atas tanah dan bangunan. Tarif dan nilai pengurang yang berlaku ditetapkan lebih lanjut melalui peraturan daerah masing-masing kabupaten/kota.
Aturan dan data acuan berubah dari waktu ke waktu. Versi yang dipakai sebuah hasil perhitungan disimpan bersama hasilnya, dan tetap perlu Anda verifikasi ke pihak berwenang sebelum dipakai mengambil keputusan.
Kalkulator terkait
Apakah pembangunan rumah saya terkena PPN KMS, dan berapa perkiraannya?
Berapa PPh final yang perlu diperhitungkan dari kontrak jasa konstruksi saya?
Berapa perkiraan PBB tahunan untuk tanah dan rumah saya?