Pajak Properti
Kalkulator PBB-P2 — Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan
Kalkulator lanjutan untuk keputusan yang lebih spesifik
Metodologi dan sumber pada halaman ini tetap dapat dibaca siapa pun. Menjalankan perhitungan pajak, material, atau kesiapan PBG tersedia mulai paket Home Plus karena hasilnya memakai aturan berversi dan pemeliharaan data khusus.
Paket Free tetap mencakup kalkulator kemampuan bangun, biaya bangun, dan renovasi.
Apa yang dihitung kalkulator ini
PBB-P2 adalah biaya yang tetap ada setelah rumah selesai dibangun. Ia berulang setiap tahun, jumlahnya kecil dibandingkan biaya membangun, dan justru karena itu paling sering tidak masuk ke dalam rencana keuangan jangka panjang pemiliknya.
Satu hal perlu Anda ketahui sebelum memakai kalkulator mana pun untuk pajak ini: PBB-P2 adalah pajak daerah. Tarif, nilai jual objek pajak tidak kena pajak, dan persentase NJOP yang dipakai sebagai dasar pengenaan ditetapkan masing-masing kabupaten/kota melalui peraturan daerah, dengan tanggal mulai berlaku sendiri-sendiri. Karena itu kalkulator ini bekerja per kabupaten/kota, dan halaman ini tidak menyebutkan satu tarif nasional — angka seperti itu akan keliru untuk sebagian besar pembacanya.
NJOP objek tetap Anda salin dari SPPT. Untuk DKI Jakarta, Kota Makassar, Kota Surabaya, Kota Bandung, dan Kota Bekasi, mesin memilih parameter daerah resmi yang berlaku pada tahun pajak; wilayah lain meminta parameter lokal dan memeriksa batas UU 1/2022.
Kenapa PBB-P2 tidak punya satu angka nasional
Pajak bumi dan bangunan perdesaan dan perkotaan dikenakan atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan seseorang atau suatu badan. Pengelolaannya berada pada pemerintah kabupaten/kota, bukan pada pemerintah pusat, dan kewajibannya berjalan tahunan selama objeknya masih Anda kuasai.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah menjadi payung pengaturannya, termasuk batas-batas yang boleh ditetapkan daerah. Penetapan besaran yang benar-benar berlaku dilakukan melalui peraturan daerah masing-masing kabupaten/kota.
Empat parameter berbeda antardaerah sekaligus: tarif yang ditetapkan perda, besaran nilai jual objek pajak tidak kena pajak, persentase NJOP yang dipakai sebagai dasar pengenaan, dan kategori objek yang dipakai sebagian daerah untuk membedakan perlakuan. Semuanya melekat pada tanggal berlaku tertentu. Akibatnya dua rumah yang nyaris sama, terpisah batas kabupaten, dapat menghasilkan kewajiban tahunan yang berbeda.
Basis data Perda nasional belum lengkap. Sistem hanya memilih parameter otomatis untuk rule set yang sudah dipublikasikan dan meminta isian SPPT atau ketentuan daerah untuk wilayah lainnya. NJOP sendiri bukan harga pasar atau harga transaksi; nilainya ditetapkan dan dinilai ulang pemerintah daerah.
Data yang perlu Anda siapkan
- Lokasi objek (kabupaten/kota)
- Menentukan rule set daerah yang berlaku. DKI Jakarta memakai parameter kategori, Kota Makassar memakai lapisan progresif; Kota Surabaya, Kota Bandung, dan Kota Bekasi memakai bracket total NJOP. NJOP objek tetap berasal dari SPPT.
- Tahun pajak
- Menentukan versi peraturan daerah mana yang berlaku. Perda berubah, dan perhitungan untuk tahun yang berbeda dapat memakai parameter yang berbeda pula.
- Luas bumi dan NJOP bumi per meter persegi
- Diambil dari surat pemberitahuan pajak terutang tahun berjalan atau tahun sebelumnya. Memakai nilai dari SPPT jauh lebih dekat ke angka resmi daripada memakai harga pasar tanah di sekitar lokasi.
- Luas bangunan dan NJOP bangunan per meter persegi
- Sumbernya sama, yaitu SPPT. Bila Anda baru selesai membangun dan bangunan belum terdata, nilainya masih perlu verifikasi ke Bapenda setempat.
- Kategori atau peruntukan objek
- Hunian atau peruntukan lain. Sebagian daerah membedakan perlakuan menurut kategori objek atau menerapkan tarif berjenjang menurut nilai objeknya.
- Kepemilikan objek lain di daerah yang sama
- Pengurang tidak kena pajak umumnya diberikan satu kali untuk satu wajib pajak di satu daerah. Bila Anda memiliki lebih dari satu objek di kabupaten/kota yang sama, hanya satu objek yang memperolehnya.
- SPPT tahun sebelumnya, bila ada
- Dipakai sebagai pembanding. Selisih yang besar antara perkiraan dan SPPT biasanya menandakan NJOP yang sudah dinilai ulang, dan itu justru informasi yang berguna.
Cara perhitungannya bekerja
Masukkan parameter daerah yang berlaku
Masukkan lokasi dan tahun pajak agar sistem mencari rule set yang sudah dipublikasikan. Jika wilayah belum didukung, salin tarif, NJOPTKP, dan persentase pengenaan dari SPPT atau ketentuan kabupaten/kota.
Susun NJOP objek
NJOP bumi dihitung dari luas bumi dikali NJOP per meter persegi, NJOP bangunan dengan cara yang sama, lalu keduanya dijumlahkan menjadi NJOP objek.
Kurangi nilai jual objek pajak tidak kena pajak daerah
Besaran pengurang yang berlaku di daerah tersebut dikurangkan dari NJOP objek, dengan catatan bahwa pengurang ini umumnya berlaku satu kali per wajib pajak di satu daerah.
Terapkan persentase NJOP yang dipakai daerah sebagai dasar pengenaan
Sebagian daerah memakai persentase tertentu dari NJOP, bukan NJOP penuh, sebagai dasar pengenaan. Nilai yang Anda masukkan divalidasi agar berada pada rentang 20% sampai 100% menurut UU 1/2022.
Terapkan tarif daerah dan tampilkan jejak input
Tarif daerah yang Anda masukkan diterapkan atas dasar pengenaan. Hasil mencatat tahun pajak, lokasi, serta pengingat untuk membandingkannya dengan SPPT dan memverifikasi ke Bapenda setempat.
Yang ditunjukkan hasilnya, dan yang tidak
Ditunjukkan hasilnya
- Perkiraan PBB-P2 tahunan untuk lokasi, luas, dan NJOP yang Anda masukkan.
- Susunan NJOP yang dipakai — bagian bumi dan bagian bangunan, terlihat terpisah.
- Besaran NJOPTKP daerah yang Anda masukkan dan pengaruhnya terhadap dasar pengenaan.
- Persentase NJOP yang Anda masukkan sebagai dasar pengenaan.
- Tarif daerah yang Anda masukkan, dengan catatan untuk memverifikasi sumbernya.
- Versi aturan yang dipakai dan tanggal perhitungan, sehingga hasil lama tetap dapat ditelusuri.
Tidak ditunjukkan hasilnya
- Bukan SPPT dan bukan penetapan. Besaran resmi ditetapkan pemerintah daerah melalui surat pemberitahuan pajak terutang.
- Tidak menetapkan NJOP. NJOP ditetapkan dan dinilai ulang pemerintah daerah, sehingga nilai yang mereka pakai dapat berbeda dari nilai yang Anda masukkan.
- Tidak menyediakan atau membuktikan tarif Perda setempat; kalkulator hanya memvalidasi parameter yang Anda masukkan terhadap batas UU 1/2022.
- Tidak memperhitungkan keringanan, pengurangan, atau pembebasan yang mungkin tersedia di daerah Anda.
- Tidak menghitung tunggakan tahun sebelumnya maupun sanksi keterlambatan.
- Bukan pengganti konsultasi dengan Bapenda atau pihak berwenang di daerah Anda.
Dasar acuan
- UU No. 1 Tahun 2022 — Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah
- Payung pengaturan pajak daerah, termasuk pajak bumi dan bangunan perdesaan dan perkotaan. Tarif, nilai jual objek pajak tidak kena pajak, dan dasar pengenaan yang berlaku ditetapkan lebih lanjut melalui peraturan daerah masing-masing kabupaten/kota.
- Peraturan daerah kabupaten/kota tempat objek berada
- Sumber sebenarnya dari tarif, nilai jual objek pajak tidak kena pajak, persentase NJOP sebagai dasar pengenaan, dan kategori objek. Rujukan perda yang spesifik ditampilkan bersama hasil sesuai daerah yang Anda pilih, karena tidak ada satu dokumen yang berlaku untuk seluruh Indonesia.
Aturan dan data acuan berubah dari waktu ke waktu. Versi yang dipakai sebuah hasil perhitungan disimpan bersama hasilnya, dan tetap perlu Anda verifikasi ke pihak berwenang sebelum dipakai mengambil keputusan.
Kalkulator terkait
Apakah pembangunan rumah saya terkena PPN KMS, dan berapa perkiraannya?
Berapa PPh final yang perlu diperhitungkan dari kontrak jasa konstruksi saya?
Berapa perkiraan BPHTB yang harus saya siapkan saat membeli tanah atau rumah?